房地产行业月报:供给推动成交高增,企业分化继续加大,维持“优于大市”评级

日期:2020-12-03      来源:格隆汇      点击:

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机构:海通证券
 
评级:优于大市
 
高供给推动高成交,十一月销售同比增长 21.5%,涨幅小幅收窄。
 
1)根据克尔瑞和亿翰公布的 2020 年 1-11 月销售业绩排行榜数据,前 100 强房企操盘口径销售金额达到 99490 亿元,较 2019 年同期上涨 12.2%,;权益金额达到 81972亿元,较 2019 年同期上涨 8.8%。
 
 2)从 11 月单月情况来看,TOP100 房企实现操盘口径销售金额 12033 亿元,环比上升 5.3%,由负转正,同比增长 21.5%,涨幅收窄 3.7 个百分点。11 月TOP100 房企实现权益销售金额为 9950 亿元,环比增长 0.9%,涨幅收窄 4.1个百分点;同比增长 18.9%,涨幅收窄 8.7 个百分点。
 
 3)我们认为,十一月销售受益于供给端的增加总成交量仍然可观。城市之间分化显著,一线、二线、长三角及珠三角的三线表现相对强劲,其余去化率有走弱。房企受融资新规影响,销售供给量保持高位,土地购臵保持谨慎。我们预计 12 月的供给量仍然较大,带动销售金额翘尾冲高,全年销售金额创新高。
 
 20 强门槛值同比下滑,其余梯队同比上升幅度超 10%。对比 19 年和 20 年 1-11月操盘口径销售门槛来看,10 强的门槛从 1825.8 亿元上升至 2014.0 亿元,同比增长 10.3%;20 强门槛从 1302.0 亿元下降至 1233.4 亿元,同比下降 5.3%;30 强门槛从 824.2 亿元上升至 928.3 亿元,同比增长 12.6%;50 强门槛从 466.3亿元增长至 562.5 亿元,同比增长 20.6%;100 强门槛从 170.2 亿元增长至 189.9亿元,同比增长 11.6%。 ? 房企销售分化加剧,同比正增长企业超 9 成。从 2020 年 11 月单月操盘金额增速来看,前50强房企中同比正增长的有45家。其中,龙光集团同比增速333.4%,新力地产同比增速接近 290%,中骏集团控股、万达商业、仁恒实业控股同比增速超过 100%。阳光城跌幅最大,同比下跌 10.6%,融信中国和碧桂园同比下跌在 5-10%之间,建业地产、佳兆业跌幅在 1-4%之间。
 
投资建议:维持“优于大市”评级,看好蓝筹估值持续上升。
 
新监管带动地产进入新周期,看好蓝筹地产估值上行。我们认为,三道红线的出台是对供给侧监管政策的有利补充。监管层通过对开发商债务水平的有效控制,可以有效控制行业供给总水平,进而从供需两端保障市场总体稳定和平衡。展望 2021 年,我们认为投资和新开工保持正增长,但土储水平难有提高,大概率负增长。在债务扩张带动规模扩张受到限制后,我们认为未来企业竞争的主要方向侧重于拿地、周转、融资、品牌、定价、运营等。如果大部分企业完成三道红线要求,原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行,若部分蓝筹企业盈利稳健且保持分红,则有望股息率持续上行,两者缺口收窄甚至倒挂,带动长线资金配臵蓝筹地产。
 
继续看好行业蓝筹企业,维持“优于大市”评级。A 股重点推荐万科 A、保利地产、金科股份、世茂股份、金地集团、中南建设、阳光城,H 股推荐融创中国、中国金茂、西安创新印务有限公司、旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正;H 股碧桂园服务、宝龙商业、金科服务、融创服务控股等。
 
 风险提示:行业面临调控风险和基本面下行风险。